一步差三市 商鋪選址慎為上
這句話的意思是，相鄰的幾家商鋪盡管位置差不多，但是實際上生意可能相差很多，甚至可以相差三成。
新與舊，大與小，周圍繁華與不繁華，似乎都不能作為“商鋪＝旺鋪”的必要條件。以至于有些沒做過生意的人初成為商鋪業(yè)主，就驚訝地詢問：到底什么樣的商鋪能賺錢？
◆ 肯德基的旺鋪之道
然而，有一些經(jīng)營者總能選到讓所有人稱羨不已的旺鋪，就比如 肯德基。
有人發(fā)現(xiàn)， 肯德基開到朝暉，朝暉 肯德基店附近就成為朝暉地區(qū)的比較旺商鋪； 肯德基開到翠苑，翠苑 肯德基店附近越來越熱鬧；雖然他們不明白是 肯德基旺了這些地區(qū)呢，還是這些地區(qū)旺了 肯德基，但是口口相傳出一個旺鋪之道：商鋪選在 肯德基旁邊，一定沒錯！
是這樣嗎？究竟 肯德基有什么旺鋪之道？中國MBA網(wǎng)站案例研討小組曾花了兩個多月的時間，調(diào)查了 肯德基的經(jīng)營訣竅，結(jié)果發(fā)現(xiàn)， 肯德基的成功不是偶然的。
★ 商圈很關(guān)鍵
肯德基選址主要按三大步驟進行：一是商圈的劃分與選擇，二是確定聚客點，三是測算人流動線。
肯德基計劃進入某城市，就先通過有關(guān)部門或?qū)I(yè)調(diào)查公司收集這個地區(qū)的資料。有些資料是免費的，有些資料需要花錢去買。把資料弄齊了，就開始規(guī)劃商圈。
商圈規(guī)劃采取的是記分的方法，例如，這個地區(qū)有一個大型商場，商場營業(yè)額每1000萬元算一分，5000萬元算5分，有一條公交線路加2分，有一條地鐵線路加10分。這些分值標準是多年平均下來的一個較準確的經(jīng)驗值。
通過打分把商圈分成好幾大類，以北京為例，有市級商業(yè)型（西單、王府井等）、區(qū)級商業(yè)型、定點（目標）消費型、還有社區(qū)型、社區(qū)商務(wù)兩用型、旅游型等等。
接下來要做的是選擇商圈，即確定目前重點在哪個商圈開店。
在商圈選擇的標準上，一方面要考慮餐館自身的市場定位，另一方面要考慮商圈的穩(wěn)定度和成熟度。餐館的市場定位不同，吸引的顧客群不一樣，商圈的選擇也就不同。例如 馬蘭拉面和 肯德基的市場定位不同，顧客群不一樣，是兩個“相交”的圓，有人吃 肯德基也吃 馬蘭拉面，有人可能從來不吃 肯德基專吃 馬蘭拉面，也有反之。 馬蘭拉面的選址也當然與 肯德基不同。
商圈的成熟度和穩(wěn)定度也非常重要。比如規(guī)劃局說某條路要開，將來這里有可能成為成熟商圈，但 肯德基一定要等到商圈成熟穩(wěn)定后才進入，因為這家店3年以后效益會多好，對現(xiàn)今沒有幫助， 肯德基投入一家店要花費好幾百萬，所以要保證開一家成功一家。
★ 聚客點在哪
肯德基選址的第二步，則是在一個商圈內(nèi)迅速找出比較容易賺錢的位置，也就是聚客點。
某廣場是很成熟的商圈，但不可能在廣場任何位置都是聚客點，肯定有比較主要的聚集客人的位置。 肯德基開店的原則是：努力爭取在比較聚客的地方和其附近開店。
聚客點的選擇與人們活動的路線有關(guān)。 肯德基會派人去掐表測量，計算每個點的人流量，有一套完整的數(shù)據(jù)之后才能據(jù)此確定地址。
比如，店門前人流量的測定，是在計劃開店的地點掐表記錄經(jīng)過的人流，測算單位時間內(nèi)多少人經(jīng)過該位置。除了該位置所在人行道上的人流外，還要測馬路中間的和馬路對面的人流量。馬路中間的只算騎自行車的，開車的不算。是否算馬路對面的人流量要看馬路寬度，路較窄就算，路寬超過一定標準，一般就有隔離帶，顧客就不可能再過來消費，就不算對面的人流量。
肯德基選址人員將采集來的人流數(shù)據(jù)輸入專用的計算機軟件，就可以測算出，在此地投資額不能超過多少，超過多少這家店就不能開。
★ 人流怎么動
除了確定聚客點， 肯德基選址時還要考慮：人流的主要動線會不會被競爭對手截住。
人流是有一個主要動線的，或者從東往西，或者從南至北。如果主要客流是從武林廣場東邊過來的，那么開在武林廣場東面，大量客流就被 肯德基截住了。
在很多地方， 肯德基與 麥當勞幾乎開在同一位置，但是在路的兩邊，兩家店面對面。這是因為雙方都計算出這里是主要聚客點，但是如果開在同一邊，必然有一家店的生意會比較差；在道路雙向的人流動線差不多的時候，開在路兩邊就是比較好的選擇。
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