選址之痛成功的開(kāi)始

正確選擇店址，是開(kāi)店賺錢的首要條件，一個(gè)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目很好的店鋪，若選錯(cuò)了店址，小則影響生意興隆，大則還可能導(dǎo)致“關(guān)門大吉”。尤其是現(xiàn)在隨著熱的不斷升溫，如今想投資開(kāi)店當(dāng)小老板的人越來(lái)越多。但開(kāi)店并非像“春天播種，秋天結(jié)果”那么簡(jiǎn)單，而要牽涉到選址、融資、進(jìn)貨、銷售等諸多環(huán)節(jié)，其中選址是關(guān)鍵的**步。

“這樣的地方并不好找”

店鋪的地段一般有這樣三類：**類是成熟的中央商務(wù)圈；第二類是成型的商圈，多鄰近大型的住宅區(qū)或就業(yè)中心區(qū)，能吸引大量就業(yè)人口的商務(wù)辦公樓或經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)；第三類是住宅小區(qū)內(nèi)部。

那么，家居店到底該如何選址呢？記者經(jīng)過(guò)對(duì)北京各地段商圈的調(diào)查，不少人士吐露了這樣一些秘訣。

首先要選取自發(fā)形成某類市場(chǎng)的地段。在長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)中，某街某市場(chǎng)會(huì)自發(fā)形成銷售某類商品的“集中市場(chǎng)”，人們一想到購(gòu)買某商品就會(huì)自然而然想起這條街，這比如北京的王府井等。這方面，要充分考慮周圍的人流量、交通狀況以及周圍居民和單位的情況，對(duì)經(jīng)營(yíng)商鋪的者來(lái)說(shuō)，“客流”就是“錢流”，不要因?yàn)榕赂?jìng)爭(zhēng)而選在偏遠(yuǎn)地區(qū)。其實(shí)，商業(yè)區(qū)店鋪比較集中，反而有助于聚集人氣，但要注意經(jīng)營(yíng)錯(cuò)位問(wèn)題。這樣，便很好借用了近在咫尺的整個(gè)商圈的人氣，再者有固定的人流量保證，方可“大樹底下好乘涼”，得來(lái)全不費(fèi)功夫。

其次，要選擇有廣告空間的店面，有的店面沒(méi)有獨(dú)立門面，店門前自然就失去獨(dú)立的廣告空間，也就使你失去了在店前“發(fā)揮”營(yíng)銷智慧的空間；還要有“傍大款”意識(shí)，即把店鋪開(kāi)在著名店或強(qiáng)勢(shì)店的附近，甚至可以開(kāi)在它的旁邊。

放得長(zhǎng)線方釣大魚

還有一個(gè)關(guān)鍵的問(wèn)題便是，注意租金的性價(jià)比。不同地理環(huán)境、交通條件、建筑物結(jié)構(gòu)的店面，租金會(huì)有很大出入，有時(shí)甚至相差十幾倍。對(duì)者來(lái)說(shuō)，不能僅看表面的價(jià)格，而應(yīng)考慮租金的性價(jià)比問(wèn)題。

在這方面，需要放長(zhǎng)眼光。其實(shí)好店址的高租金并不是一天兩天形成的，也不是任意可以抬高的，它是房東和租主在長(zhǎng)期利潤(rùn)分成較量中開(kāi)成的契約，租金高到租主無(wú)錢可賺，那么再好的門面也租不出去?？梢?jiàn)，好店址雖然寸土寸金，但正常情況下賺的錢總會(huì)大大超過(guò)租金，并有有利可圖。

因此，花大錢開(kāi)個(gè)大店鋪，不如花大錢找個(gè)好店址。當(dāng)然，高租金增加了經(jīng)營(yíng)成本，也增加了經(jīng)營(yíng)壓力和風(fēng)險(xiǎn)，必須得好好盤算投資項(xiàng)目，看空間能否做黃金旺鋪的生意。如果沒(méi)有金剛鉆，就不要攬瓷器活，如果實(shí)在是初期資金不足，且其它地區(qū)也還有好店址，只要能經(jīng)營(yíng)得當(dāng)，也一樣有利可圖。

其實(shí)，在初期資金不足的情況下，還可以使用“團(tuán)租”方式。目前，十幾平方米的小商鋪很搶手，租金因此水漲船高，而一二百平方米的大商鋪卻因滯租而身價(jià)下跌。在這種情況下，建議幾個(gè)者以團(tuán)體租賃的方式低價(jià)“吃”下大商鋪，然后再進(jìn)行分割，細(xì)算下來(lái)能節(jié)省不少費(fèi)用。

當(dāng)然，并不是所有的“黃金市口”都一定賺錢，有時(shí)遇到市政規(guī)劃變動(dòng)，熱鬧的地段也有可能變成冷僻之地。因此，者在選址時(shí)要眼光放遠(yuǎn)些，多了解該地區(qū)將來(lái)的發(fā)展情況。除了市政規(guī)劃外，還要注意該地區(qū)未來(lái)同行競(jìng)爭(zhēng)的情況。

同樣，租賃店鋪信息的獲得也有學(xué)問(wèn)，現(xiàn)在有許多者喜歡通過(guò)報(bào)紙廣告、房屋中介、房地產(chǎn)交易會(huì)、互聯(lián)網(wǎng)等了解商鋪信息。其實(shí)，商鋪市場(chǎng)有個(gè)“2:8法則”，即公開(kāi)出租信息的店鋪只占總數(shù)的20%，而以私下轉(zhuǎn)讓等方式進(jìn)行隱蔽交易的卻占80%。所以，尋找商鋪一定要廣開(kāi)渠道，多管齊下。

關(guān)于選址的博弈

還是把話題回到本文的開(kāi)始吧，為什么柯露碧感嘆“這樣的地方并不好找”呢？國(guó)際大牌的選址都有什么樣的考慮呢？

在柯露碧看來(lái)，選址過(guò)程中，同一樓層的組合同樣非常重要，這就涉及到選址的另一標(biāo)準(zhǔn)：觀察該商場(chǎng)已經(jīng)入駐的其它銷售狀況，以此衡量經(jīng)常光顧該商場(chǎng)的顧客的消費(fèi)能力。

她說(shuō)：“入駐某一商場(chǎng)時(shí)，比較好選擇與自己競(jìng)爭(zhēng)比鄰而居的位置。”她還建議那些二線，盡量爭(zhēng)取與一線相鄰，這樣有助于提升自己的形象。

柯露碧相信，高質(zhì)量的“組合”能帶來(lái)商場(chǎng)和的共贏。因?yàn)椴煌亩加懈髯缘膬?yōu)勢(shì)和不同用途，一個(gè)平衡的組合可以滿足同一個(gè)顧客在一天中不同時(shí)間段、不同場(chǎng)合、不同產(chǎn)品風(fēng)格、提供購(gòu)買便利的需求，從而吸引更多“回頭客”。

店址確認(rèn)后，商還應(yīng)對(duì)選定區(qū)域進(jìn)行規(guī)劃，找出“熱點(diǎn)”區(qū)域；對(duì)展示櫥窗的尺寸、主要入口及區(qū)的位置等細(xì)節(jié)都要精心考慮。不過(guò)，要進(jìn)入這一階段并非輕而易舉的事，如果找不到合適的地址，那就“等”，“寧可推遲開(kāi)張時(shí)間也不能馬虎確定”是柯露碧的一貫主張。她強(qiáng)調(diào)：“選址的重要性毋庸置疑，專賣店所在地段的檔次本身就在向消費(fèi)者傳達(dá)其定位，此外還要兼顧前面提到的客流質(zhì)量，二者缺一不可。如果找不到合適的地點(diǎn)，我們寧愿推遲開(kāi)張時(shí)間?！?/p>

看來(lái)，無(wú)論國(guó)際大牌還是發(fā)展中的，其商鋪的選址都是一件既“癢”又“痛”的事情，有專家總結(jié)說(shuō)，商鋪投資應(yīng)放眼于區(qū)域經(jīng)濟(jì)、收入水平、居住區(qū)規(guī)劃、導(dǎo)入人口質(zhì)量等發(fā)展趨勢(shì)，著眼于商鋪擁有的商圈、購(gòu)買力的質(zhì)量和數(shù)量以及商鋪本身的品質(zhì)，從中選出時(shí)間成本不高、增值潛力較大的商鋪。通常情況下，繁華商業(yè)區(qū)商圈范圍較廣，人流量大，營(yíng)業(yè)額必然較高；人口密度高的大中型居住小區(qū)，需求旺盛，而且客源穩(wěn)固，可保證店鋪的穩(wěn)定性；沿街店鋪具有交通要道的地理優(yōu)勢(shì)，客流量比較多，商鋪經(jīng)營(yíng)面較廣；郊區(qū)住宅社區(qū)配套商鋪則有較大的價(jià)格優(yōu)勢(shì)和發(fā)展?jié)摿Α＃▉?lái)源：青年創(chuàng)業(yè)網(wǎng)）